物業(yè)項(xiàng)目不適合最低評(píng)標(biāo)價(jià)法

欄目：業(yè)務(wù)交流發(fā)布時(shí)間：2022-03-17

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物業(yè)項(xiàng)目不適合最低評(píng)標(biāo)價(jià)法

中國政府采購報(bào) 2022-03-16 16:00

將物業(yè)管理認(rèn)定為“技術(shù)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一”的采購項(xiàng)目，以“一刀切”的方式在物業(yè)管理政府采購項(xiàng)目中采用最低評(píng)標(biāo)價(jià)法，不僅不符合物業(yè)管理需求差異大、標(biāo)準(zhǔn)難以統(tǒng)一的客觀現(xiàn)實(shí)，同時(shí)，也難以確保政府采購需求的有效達(dá)成，進(jìn)而引發(fā)惡性競爭。

■ 茍強(qiáng)

2021年下半年以來，四川部分市州的物業(yè)服務(wù)企業(yè)反映，在參與物業(yè)管理服務(wù)政府采購活動(dòng)中，有些項(xiàng)目從原來普遍采用綜合評(píng)分法改為采用最低評(píng)標(biāo)價(jià)法。據(jù)了解，這一現(xiàn)象出現(xiàn)的主要原因，是一些機(jī)構(gòu)以“物業(yè)管理政府采購采用綜合評(píng)分法不符合《中華人民共和國政府采購法實(shí)施條例》（以下簡稱《條例》）、《政府采購需求管理辦法》等法規(guī)政策規(guī)定”為由，頻繁對(duì)未采用最低評(píng)標(biāo)價(jià)法的物業(yè)管理政府采購活動(dòng)提出質(zhì)疑。

《條例》第三十四條規(guī)定：“最低評(píng)標(biāo)價(jià)法，是指投標(biāo)文件滿足招標(biāo)文件全部實(shí)質(zhì)性要求且投標(biāo)報(bào)價(jià)最低的供應(yīng)商為中標(biāo)候選人的評(píng)標(biāo)方法。技術(shù)、服務(wù)等標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一的貨物和服務(wù)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)采用最低評(píng)標(biāo)價(jià)法?！?《政府采購需求管理辦法》第十九條規(guī)定：“采購需求客觀、明確且規(guī)格、標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一的采購項(xiàng)目，如通用設(shè)備、物業(yè)管理等，一般采用招標(biāo)或者詢價(jià)方式采購，以價(jià)格作為授予合同的主要考慮因素。”

物業(yè)管理政府采購采用最低評(píng)標(biāo)價(jià)法的做法在物業(yè)行業(yè)引發(fā)了較為激烈的爭論。物業(yè)服務(wù)企業(yè)普遍認(rèn)為，將物業(yè)管理認(rèn)定為“技術(shù)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一”的采購項(xiàng)目，以“一刀切”的方式在物業(yè)管理政府采購項(xiàng)目中采用最低評(píng)標(biāo)價(jià)法，不僅不符合物業(yè)管理需求差異大、標(biāo)準(zhǔn)難以統(tǒng)一的客觀現(xiàn)實(shí)，同時(shí)，也難以確保政府采購需求的有效達(dá)成，進(jìn)而引發(fā)惡性競爭，更可能滋生非法交易，嚴(yán)重影響物業(yè)服務(wù)行業(yè)營商環(huán)境。

近年來，物業(yè)服務(wù)企業(yè)響應(yīng)國家戰(zhàn)略積極參與城市服務(wù)和社區(qū)治理，大量承接公共場館、公共空間等的物業(yè)管理業(yè)務(wù)，物業(yè)管理政府采購的市場規(guī)模迅速擴(kuò)大。自2008年國家取消物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度以來，物業(yè)服務(wù)市場準(zhǔn)入進(jìn)一步放寬，市場競爭更加充分和激烈。維護(hù)良好的物業(yè)管理政府采購市場秩序、促進(jìn)市場主體公平競爭尤為重要。經(jīng)充分調(diào)研，筆者認(rèn)為，現(xiàn)階段物業(yè)管理服務(wù)不適宜采用最低評(píng)標(biāo)價(jià)法。

條件不符

物業(yè)管理尚不具備條件被認(rèn)定為“技術(shù)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一”的采購項(xiàng)目。

物業(yè)管理是涵蓋多領(lǐng)域、多專業(yè)、多工種的綜合性服務(wù)。物業(yè)管理領(lǐng)域的標(biāo)準(zhǔn)體系尚不足以支持其成為“技術(shù)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一”的采購項(xiàng)目。目前，我國尚未出臺(tái)物業(yè)管理的強(qiáng)制性國家標(biāo)準(zhǔn)或地方標(biāo)準(zhǔn)，各地出臺(tái)的推薦性物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)也僅對(duì)共性的服務(wù)需求進(jìn)行了明確，且大量物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)、質(zhì)量和技術(shù)要求無法量化統(tǒng)一。物業(yè)管理采購項(xiàng)目需求一般包含服務(wù)人員配置、秩序維護(hù)、環(huán)境維護(hù)、設(shè)施維護(hù)等基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，同時(shí)還包含根據(jù)建筑業(yè)態(tài)功能和采購人需求不同而產(chǎn)生的其他服務(wù)事項(xiàng)。從人員配置來看，實(shí)現(xiàn)同一服務(wù)目標(biāo)，不同企業(yè)、不同管理模式所需要的人員配置本身存在較大差異，很難實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一。從服務(wù)事項(xiàng)來看，其涉及的時(shí)耗、物耗、作業(yè)過程也很難做到“技術(shù)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一”，服務(wù)成效也需要一定時(shí)間才能顯現(xiàn)。

物業(yè)管理項(xiàng)目存在一定的差異性和特殊性。物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容根據(jù)建筑不同特征形態(tài)、客戶不同需求、不同運(yùn)營計(jì)費(fèi)模式要求而呈現(xiàn)較大差異性，若以完全相同的標(biāo)準(zhǔn)衡量物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)，長此以往會(huì)固化物業(yè)管理服務(wù)方式，抑制物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷創(chuàng)新、提高服務(wù)質(zhì)量水平的內(nèi)在動(dòng)力。同時(shí)，采購方的現(xiàn)實(shí)物業(yè)服務(wù)需求具有一定特殊性，例如，醫(yī)院、學(xué)校、政務(wù)辦公樓等物業(yè)管理，其需求不僅包含四大基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，實(shí)際上也涉及其他專業(yè)性質(zhì)的工作內(nèi)容，如，疫情防控大背景下的醫(yī)院物業(yè)管理，其服務(wù)要求還包含“疫情防控”“運(yùn)送服務(wù)”“院感管理”“消洗中心”“醫(yī)廢轉(zhuǎn)存管理”等內(nèi)容；學(xué)校物業(yè)管理不僅對(duì)安全消防、秩序維護(hù)等方面提出更高的標(biāo)準(zhǔn)要求，往往還包括協(xié)助教室分配使用、教學(xué)器具的管理和發(fā)放、特殊教室及公共場館的管理維護(hù)、活動(dòng)保障等服務(wù)；一些辦公樓還對(duì)維穩(wěn)處突、食堂管理、會(huì)務(wù)服務(wù)有較高需求。

總而言之，物業(yè)管理作為主要通過人的行為來完成的無形服務(wù)產(chǎn)品，服務(wù)內(nèi)容根據(jù)采購方需求和建筑本身使用功能而具有差異性和特殊性，其與按統(tǒng)一工藝和流程生產(chǎn)出品的有形產(chǎn)品比較，尚不具備條件被認(rèn)定為具有“技術(shù)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一”的采購項(xiàng)目。

違背立法本意

立法本意并非限制物業(yè)管理政府采購項(xiàng)目使用其他評(píng)審方法。

國家為規(guī)范政府采購行為，提高財(cái)政性資金使用效率，嚴(yán)肅財(cái)經(jīng)紀(jì)律，防止腐敗滋生，要求政府采購服務(wù)時(shí)，應(yīng)著重考慮價(jià)格因素，在確保服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量的同時(shí)節(jié)約財(cái)政資金，此為政府采購相關(guān)法規(guī)政策的立法本意。

筆者認(rèn)為，《政府采購需求管理辦法》實(shí)質(zhì)上是對(duì)《條例》的細(xì)化和完善。盡管其將“物業(yè)管理”與“通用設(shè)備”一并列舉為“采購需求客觀、明確且規(guī)格、標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一的采購項(xiàng)目”，但同時(shí)也提出了“以價(jià)格作為授予合同的主要考慮因素”，而非唯一因素。《財(cái)政部關(guān)于政協(xié)十三屆全國委員會(huì)第二次會(huì)議第3971號(hào)（財(cái)稅金融類335號(hào)）提案答復(fù)的函》（財(cái)綜函〔2019〕15號(hào)）也提出：“部分行業(yè)的服務(wù)不適用于最低評(píng)標(biāo)價(jià)法。實(shí)務(wù)中，最低評(píng)標(biāo)價(jià)法招投標(biāo)的結(jié)果往往是‘低價(jià)中標(biāo)’，而低價(jià)通常意味著低投入、少投入，難以對(duì)服務(wù)質(zhì)量提供保障，并且可能造成市場‘劣幣驅(qū)逐良幣’?！?/section>

瀏覽中國政府采購網(wǎng)的公開信息發(fā)現(xiàn)，寧夏、福建、江蘇、廣西、重慶、天津等地的物業(yè)管理政府采購招標(biāo)項(xiàng)目，幾乎都是采用綜合評(píng)分法?！端拇ㄊ∝?cái)政廳關(guān)于防范和懲處政府采購中不正當(dāng)競爭行為的通知》（川財(cái)采〔2017〕63號(hào)）明確：“采購人、采購代理機(jī)構(gòu)在確定政府采購方式和評(píng)審方法的過程中，對(duì)于不易計(jì)算供應(yīng)商成本的采購項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)審慎采用低價(jià)成交的采購方式和最低評(píng)標(biāo)價(jià)法。”

以往政府采購項(xiàng)目中常用的綜合評(píng)分法不僅將價(jià)格作為主要考慮因素，而且更加適用于性質(zhì)特殊、專業(yè)性強(qiáng)、差異性大的物業(yè)管理項(xiàng)目。綜合評(píng)分法能夠在滿足采購文件實(shí)質(zhì)性條件的基礎(chǔ)上，選擇最大限度滿足采購需求，且服務(wù)質(zhì)量更好、價(jià)格更合理的供應(yīng)商。

放大風(fēng)險(xiǎn)

最低評(píng)標(biāo)價(jià)法放大了違約和政府資源浪費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)，極有可能影響社會(huì)公眾安全和利益。

近期，成都市及四川其他市州采用最低評(píng)標(biāo)價(jià)法的物業(yè)管理公開招標(biāo)項(xiàng)目中，多次出現(xiàn)中標(biāo)價(jià)格低于限價(jià)70%的情況，此情形下，中標(biāo)人均服務(wù)費(fèi)普遍低于2500元/人·月，個(gè)別項(xiàng)目甚至不足2000元/人·月（如成都市某社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心物業(yè)管理和安保服務(wù)采購項(xiàng)目，中標(biāo)人均服務(wù)費(fèi)僅為1899.41元/人·月），嚴(yán)重低于物業(yè)行業(yè)從業(yè)人員平均工資水平。物業(yè)服務(wù)行業(yè)作為勞動(dòng)密集型行業(yè)，從業(yè)人員的專業(yè)技能和職業(yè)素養(yǎng)是項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的決定性因素。因此，低價(jià)中標(biāo)的供應(yīng)商在難以充分保障勞動(dòng)者基本權(quán)益的情況下，更難以具備履行好物業(yè)服務(wù)合同的基礎(chǔ)條件。長此以往勢必導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，從而放大供應(yīng)商違約風(fēng)險(xiǎn)。

從采購人利益保障及采購需求能夠有效實(shí)現(xiàn)的角度來看，采購物業(yè)管理和采購?fù)ㄓ迷O(shè)備有很大差異。通用設(shè)備作為有形產(chǎn)品可以通過具體的規(guī)格和技術(shù)參數(shù)驗(yàn)收，且大部分產(chǎn)品都有較為完善的生產(chǎn)合格檢驗(yàn)機(jī)制。而物業(yè)管理作為無形產(chǎn)品，更多依靠嚴(yán)格的過程控制、專業(yè)的服務(wù)人員來確保質(zhì)量。在沒有合理價(jià)格支撐的前提下，要保障采購人利益和采購需求實(shí)現(xiàn)，就只能靠采購人投入更大的精力去督促履約，甚至解約重新選擇供應(yīng)商，以保障采購需求實(shí)現(xiàn)，這也必然導(dǎo)致采購人采購成本變相增加。一些采購人也表示，最低評(píng)標(biāo)價(jià)法帶來的后果是，接受低價(jià)換來的低質(zhì)服務(wù)，或者“24小時(shí)盯防”供應(yīng)商履約，或者“一拍兩散、推倒重來”。然而，建筑物及設(shè)施得不到專業(yè)、系統(tǒng)、持續(xù)的維護(hù)管理，物業(yè)管理中斷，影響生產(chǎn)經(jīng)營正常開展的后果，最后也只能由采購人買單。

與此同時(shí)，大量物業(yè)管理政府采購項(xiàng)目，如，學(xué)校、醫(yī)院、景區(qū)等公共場所是面向廣大人民群眾的。物業(yè)管理工作不僅是對(duì)采購方負(fù)責(zé)，更需要對(duì)社會(huì)公眾負(fù)責(zé)。物業(yè)管理的水平直接決定了這些場所的使用功能和服務(wù)功能能否滿足大眾需求，更關(guān)系到這些場所的公共安全。因此，盡管物業(yè)管理政府采購項(xiàng)目采用最低評(píng)標(biāo)價(jià)法能夠降低成本支出、減輕財(cái)政壓力，但這種方式實(shí)質(zhì)上增加了低價(jià)中標(biāo)人違約風(fēng)險(xiǎn)，更可能影響社會(huì)公眾安全和利益。在物業(yè)管理采購活動(dòng)中，應(yīng)當(dāng)綜合考慮供應(yīng)商的綜合實(shí)力、經(jīng)驗(yàn)業(yè)績、履約能力、人才儲(chǔ)備、技術(shù)保障、服務(wù)方案等因素，而非單一價(jià)格因素。

影響市場環(huán)境

最低評(píng)標(biāo)價(jià)法滋生了受不當(dāng)利益驅(qū)動(dòng)的惡意質(zhì)疑，可能擾亂市場秩序和影響營商環(huán)境。

近期，在物業(yè)管理政府采購項(xiàng)目質(zhì)疑案件中，涉及評(píng)標(biāo)方法的案件數(shù)量持續(xù)增長，特別是在《政府采購需求管理辦法》施行之后，對(duì)那些未采取最低評(píng)標(biāo)價(jià)法的物業(yè)管理政府采購項(xiàng)目，進(jìn)行質(zhì)疑的案件呈爆發(fā)式增長。依法對(duì)政府采購活動(dòng)提出質(zhì)疑是市場主體的權(quán)利，但從質(zhì)疑人、質(zhì)疑事項(xiàng)和質(zhì)疑結(jié)果來看，或存在受不正當(dāng)利益驅(qū)動(dòng)進(jìn)行惡意質(zhì)疑的情況。

從四川省各市州情況來看，某一機(jī)構(gòu)在各地對(duì)采用綜合評(píng)分法的物業(yè)管理政府采購項(xiàng)目多次提出質(zhì)疑。同時(shí)，有多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)人反映，在受到質(zhì)疑的同時(shí)，接到匿名電話稱可以撤銷質(zhì)疑但需要給點(diǎn)“好處”。某精神衛(wèi)生中心項(xiàng)目的采購人在其物業(yè)管理采購項(xiàng)目質(zhì)疑答復(fù)中也表達(dá)了這一擔(dān)憂，表示“有些質(zhì)疑人并非真正是為了維護(hù)政府采購的公平、公正，質(zhì)疑人涉嫌采用不同標(biāo)準(zhǔn)、有選擇性地惡意質(zhì)疑”。

可以看出，對(duì)未采取最低評(píng)標(biāo)價(jià)法中標(biāo)的物業(yè)管理政府采購項(xiàng)目的質(zhì)疑或逐漸演變成一種非法交易活動(dòng)，并出現(xiàn)高頻率、“專業(yè)化”趨勢，有時(shí)甚至采取敲詐勒索等手段，不僅給物業(yè)服務(wù)企業(yè)正常的投標(biāo)活動(dòng)造成了困擾，影響了營商環(huán)境，更大大占用了政府資源，增加基層的行政、司法成本，一定程度上背離了加強(qiáng)政府采購需求管理的初衷。

（作者單位：四川省成都市物業(yè)管理協(xié)會(huì)）