關(guān)于印發(fā)《關(guān)于推進城市功能品質(zhì)活力提升行動 深入開展城市更新工作的若干措施》的通知

日期：2024-09-23 08:15 信息來源：省住房城鄉(xiāng)建設廳建城〔2024〕121號

各市住房城鄉(xiāng)建設局（城鄉(xiāng)建設局）、城市管理局、自然資源和規(guī)劃局、發(fā)展改革委、財政局，合肥市住房保障和房產(chǎn)管理局、林業(yè)和園林局、水務局，阜陽市房屋管理局，亳州市住房發(fā)展中心，宿州市房產(chǎn)管理服務中心，廣德市、宿松縣住房城鄉(xiāng)建設局、城市管理局、自然資源和規(guī)劃局、發(fā)展改革委、財政局，各有關(guān)金融機構(gòu)：

經(jīng)省政府同意，現(xiàn)將《關(guān)于推進城市功能品質(zhì)活力提升行動  深入開展城市更新工作的若干措施》印發(fā)給你們，請各地結(jié)合實際，認真抓好貫徹落實。

???????????????????????????????????????安徽省住房和城鄉(xiāng)建設廳         安徽省自然資源廳

???????????????????????????????????????安徽省發(fā)展和改革委員會       ??  安徽省財政廳

                                ?????????????????????????????????????????   2024年9月18日

（此件公開發(fā)布）

關(guān)于推進城市功能品質(zhì)活力提升行動

深入開展城市更新工作的若干措施

為落實黨的二十屆三中全會精神，實施全省城市功能品質(zhì)活力提升行動，扎實開展城市更新工作，協(xié)調(diào)打造高質(zhì)量發(fā)展、高顏值生態(tài)、高效能治理、高品質(zhì)生活、高水平安全的城市空間，加快建設具有安徽特色的宜居韌性智慧現(xiàn)代化城市，提出如下措施。

一、創(chuàng)新實施路徑

（一）堅持體檢先行。定期開展城市體檢評估，精準查找群眾反映強烈的難點、堵點、痛點問題。體檢評估反映的問題和需求，作為編制與修改城市更新規(guī)劃單元和地塊詳細規(guī)劃的重要參考，以及實施城市更新行動計劃的重要依據(jù)。（省住房城鄉(xiāng)建設廳、省自然資源廳依分工負責，以下事項均需各市、縣人民政府落實，不再列出）

（二）科學編制詳細規(guī)劃。依據(jù)市、縣國土空間總體規(guī)劃，及時編制城市更新規(guī)劃單元詳細規(guī)劃和地塊詳細規(guī)劃。更新規(guī)劃單元詳細規(guī)劃要明確發(fā)展定位、主導功能及建筑規(guī)?？偭浚岢龈路绞街敢?，優(yōu)化功能結(jié)構(gòu)、空間布局，完善道路交通，提出公共服務設施和市政基礎設施配置及空間尺度、城市風貌等底線管控和特色引導要求；地塊詳細規(guī)劃要在權(quán)屬人更新意愿調(diào)查基礎上，明確“留、改、拆”更新區(qū)域和地下空間利用范圍，合理確定土地用途、開發(fā)建設強度、各類配套設施等，為實施城市更新項目提供依據(jù)。（省自然資源廳負責）

（三）制定實施方案。城市更新實施主管部門應當依據(jù)詳細規(guī)劃及任務要求編制城市更新實施方案，做好更新單元設計，落實好年度計劃、土地供應、資金統(tǒng)籌以及項目建設、管理、運營要求等內(nèi)容。（省住房城鄉(xiāng)建設廳、省自然資源廳依分工負責）

（四）組建實施主體。支持成立符合地方特點和滿足更新需求的專業(yè)化城市更新實施主體。發(fā)揮政府平臺作用，通過組建項目公司、轉(zhuǎn)讓股權(quán)等方式，引入社會力量參與城市更新項目的籌融資、征收補償、建設、管理和運營等工作。（省住房城鄉(xiāng)建設廳負責，省國資委、省商務廳配合）

（五）創(chuàng)新實施模式。推廣以設計為龍頭的設計—采購—施工—運營（EPCO）總承包等模式，強化“全過程設計、運營陪伴”，鼓勵帶方案招標與全過程跟蹤審計、標后評估。探索形成聯(lián)動策劃、設計、建設、運營一體化更新解決方案，推動開發(fā)主體轉(zhuǎn)變?yōu)楦缕瑓^(qū)的長期運營商。（省住房城鄉(xiāng)建設廳負責，省發(fā)展改革委配合）

（六）發(fā)揮建造互聯(lián)網(wǎng)平臺作用。充分運用中國建造（安徽）互聯(lián)網(wǎng)平臺，匯集配置資金、技術(shù)、人才、數(shù)據(jù)等要素資源，拓展應用場景，創(chuàng)新城市更新實施方式，構(gòu)建全鏈條、全要素開放協(xié)同產(chǎn)業(yè)生態(tài)。（省住房城鄉(xiāng)建設廳負責，省發(fā)展改革委、省國資委、省數(shù)據(jù)資源局配合）

（七）創(chuàng)新實施城市生命線安全工程。運用大數(shù)據(jù)、云計算、物聯(lián)網(wǎng)等信息技術(shù)手段，推進城市生命線安全運行監(jiān)測預警系統(tǒng)建設，制定完善工程技術(shù)標準和運行維護規(guī)范，推動城市生命線安全工程的監(jiān)測物聯(lián)設備與主體工程同步設計、同步施工、同步驗收、同步使用。（省住房城鄉(xiāng)建設廳負責，省發(fā)展改革委、省數(shù)據(jù)資源局、省市場監(jiān)管局配合）

二、優(yōu)化規(guī)劃管控要求

（八）合理確定管控指標。城市更新中注重保護傳統(tǒng)特色風貌，不得破壞老城區(qū)傳統(tǒng)格局和街巷肌理，不得隨意拉直或拓寬道路，不得修大馬路、建大廣場，建筑高度不得突破歷史文化名城、歷史文化街區(qū)保護規(guī)劃控高要求。在不改變現(xiàn)有使用功能的城市更新項目中，充分保障公共安全，對建筑間距、建筑退距、建筑面寬、建筑密度、日照標準、綠地率、機動車停車位等無法達到現(xiàn)行標準和規(guī)范的情形，可通過技術(shù)措施以不低于現(xiàn)狀條件為底線進行更新，并鼓勵對現(xiàn)行規(guī)劃技術(shù)規(guī)范進行適應性優(yōu)化完善。（省自然資源廳、省住房城鄉(xiāng)建設廳依分工負責）

（九）核定和優(yōu)化容積率。為保障居民基本生活需求、補齊城市短板而實施的市政基礎設施、公共服務設施、公共安全設施項目，以及老舊住宅成套化改造等項目，在對周邊不產(chǎn)生負面影響的前提下，其新增建設規(guī)?？刹皇芤?guī)劃容積率指標的制約。為滿足安全、環(huán)保、無障礙標準等要求，對于增設必要的樓梯、電梯、公共走廊、無障礙設施、風道、外墻保溫等附屬設施以及景觀休息設施等情形，其新增建筑量可不計入規(guī)劃容積率。在規(guī)劃條件之外，對多保留不可移動文物和歷史建筑、多無償移交政府的公共服務設施等公益性貢獻，其建筑面積可按貢獻的相應建筑面積補足。歷史文化保護和特色風貌塑造類更新項目，經(jīng)認定為確需保護保留的新增歷史建筑，用于公益性功能的，在對周邊不產(chǎn)生負面影響的前提下，其新增建筑規(guī)?？刹?/span>計入容積率。城市更新涉及突破詳細規(guī)劃強制性管控要求的，應依法修改詳細規(guī)劃。（省自然資源廳負責）

（十）統(tǒng)籌建筑容量。以保護文化遺產(chǎn)、歷史風貌、山水格局和優(yōu)化布局為導向，在符合城市更新詳細規(guī)劃的前提下，鼓勵各地探索規(guī)劃建筑量跨更新單元（片區(qū)）統(tǒng)籌及異地等價值轉(zhuǎn)移的政策和機制。在歷史文化街區(qū)內(nèi)，因歷史風貌保護等原因，在老舊房屋改造提升項目地塊內(nèi)難以增加容積率等規(guī)劃指標或為城市更新項目額外提供公共綠地、廣場的項目，經(jīng)市、縣人民政府同意，可在同一項目實施主體實施的各類更新改造項目范圍內(nèi)，按照資金統(tǒng)籌平衡的原則，實行異地建筑容積率轉(zhuǎn)移，實現(xiàn)整體平衡。（省自然資源廳負責）

（十一）允許存量建筑用途轉(zhuǎn)換與使用功能兼容。在符合規(guī)劃和管控要求的前提下，存量建筑經(jīng)依法批準后可以轉(zhuǎn)換用途。鼓勵各類存量建筑轉(zhuǎn)換為市政基礎設施、公共服務設施、公共安全設施。公共管理與公共服務類建筑用途之間可以相互轉(zhuǎn)換。商業(yè)與服務業(yè)類建筑用途之間可以相互轉(zhuǎn)換。工業(yè)以及倉儲類建筑可以轉(zhuǎn)換為其他用途。（省自然資源廳負責）

三、完善項目流程

（十二）加強項目管理。更新改造項目應納入城市更新項目庫統(tǒng)籌管理，具體入庫流程、條件要求等由各市確定。省、市、縣分級編制城市更新項目年度計劃，建立進入、退出機制，實施動態(tài)管理。強化項目策劃、實施、驗收、運營等全過程、全生命周期管理，對階段成效進行評估，及時預防和化解風險。建立完善物業(yè)權(quán)利人、利害關(guān)系人參與、規(guī)劃設計專業(yè)人員指導制度。（省住房城鄉(xiāng)建設廳、省發(fā)展改革委依分工負責）

（十三）健全施工圖審查管理機制。鼓勵在保障建筑結(jié)構(gòu)安全、有利于保護利用等前提下，組織制定適應既有建筑改造要求的設計審查要點。對于不改變現(xiàn)有使用功能的城市更新項目，當條件不具備、執(zhí)行現(xiàn)行規(guī)范確有困難時，應不低于原建造時的標準。對于改變現(xiàn)有使用功能的城市更新項目，應滿足現(xiàn)行規(guī)范要求。（省住房城鄉(xiāng)建設廳負責）

（十四）嚴格消防審驗。在改善消防條件、提升消防本質(zhì)安全水平的前提下，對于確實無法滿足國家工程建設消防技術(shù)標準要求的歷史文化保護傳承利用類項目，建設單位除依法提交相關(guān)材料外，還應當提交特殊消防設計技術(shù)資料，由住房城鄉(xiāng)建設部門依法組織專家評審，專家評審意見作為相關(guān)部門審批的依據(jù)。鼓勵更新實施主體綜合運用消防新技術(shù)、新產(chǎn)品等提升消防安全性能。（省住房城鄉(xiāng)建設廳負責）

（十五）提高審批效率。各地按照工程建設項目審批制度改革要求，完善城市更新項目快速審批流程。相關(guān)審批部門要通過并聯(lián)審批、告知承諾、容缺受理、聯(lián)合驗收、幫辦服務等方式提高審批效率。對已辦理規(guī)劃許可的更新項目，可先行組織建設，建設過程中結(jié)合工作推進情況，完善報批及竣工驗收手續(xù)。探索制定宗地面積小、建筑單一、工程設計簡單、建設體量小的微更新、微改造項目建設工程規(guī)劃許可、施工許可的豁免清單，住房城鄉(xiāng)建設部門應當通過質(zhì)量安全監(jiān)督巡查等方式，對免于辦理施工許可的項目加強事中事后監(jiān)管。（省住房城鄉(xiāng)建設廳、省自然資源廳、省發(fā)展改革委依分工負責）

（十六）豐富土地供應方式。在不違反市場公平競爭原則的前提下，可在土地供應前，依據(jù)國土空間詳細規(guī)劃及土地使用標準審核并提出規(guī)劃條件，審查建設工程設計方案，按程序納入供地方案，實施帶方案供地。帶方案供地的城市更新項目嚴格執(zhí)行出讓時的條件要求，不得擅自變更。對城市更新項目重新組織國有建設用地使用權(quán)出讓的，可以重新設定出讓年限。為適應產(chǎn)業(yè)發(fā)展實際的需要，城市更新可考慮采用少于法定最高出讓年限或租賃年期供應產(chǎn)業(yè)用地，并允許根據(jù)需要予以續(xù)期，包括續(xù)期在內(nèi)的總年限不得超過該用途土地的法定最高出讓年限或租賃年期。城市更新項目中不能單獨利用的邊角地等零星用地，確實無法按宗地單獨供地的，經(jīng)城市人民政府批準后，涉及經(jīng)營性用途的土地可以協(xié)議出讓方式辦理供地手續(xù)。鼓勵利用存量建筑轉(zhuǎn)型發(fā)展文化創(chuàng)意、健康養(yǎng)老、科技創(chuàng)新等政府扶持產(chǎn)業(yè)和各類公共服務設施，5年內(nèi)可暫不改變權(quán)利類型及土地使用性質(zhì)。5年期滿或涉及轉(zhuǎn)讓的，在符合規(guī)劃的前提下，可按照新用途、新權(quán)利類型和市場價格，以協(xié)議出讓方式完善用地和產(chǎn)權(quán)手續(xù)。（省自然資源廳負責）

（十七）加強產(chǎn)權(quán)保障。城市更新單元（片區(qū)）需要改變土地權(quán)屬和房屋所有權(quán)的，實施主體可以采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換、提供租賃房源或者房票、貨幣補償?shù)确绞竭M行協(xié)商，依法通過征收、房屋買賣、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)、股份合作等方式取得，并依法依規(guī)辦理不動產(chǎn)登記。項目用地范圍內(nèi)現(xiàn)狀土地、房屋涉及多個權(quán)屬人的，在取得相關(guān)不動產(chǎn)權(quán)利人書面同意意見后，委托城市更新實施主體行使不動產(chǎn)權(quán)利，實施城市更新改造。（省自然資源廳負責）

四、拓寬融資渠道

（十八）積極引入社會資本。在保障公共利益的前提下，對可經(jīng)營、可出售、可出租的更新項目或資產(chǎn)，通過資產(chǎn)證券化（ABS）、投資人+EPCO等多種方式籌集資金，優(yōu)先通過市場化方式運作。鼓勵更新資源產(chǎn)權(quán)所屬單位或居民出資自主進行更新改造，共享更新收益。對單一地塊、項目無法實現(xiàn)資金平衡的，發(fā)展跨區(qū)域平衡、多項目捆綁平衡、近遠期平衡、建設運營平衡等模式，合理搭配，統(tǒng)籌更新單元（片區(qū)）內(nèi)資源配置和產(chǎn)出效益。（省住房城鄉(xiāng)建設廳、省發(fā)展改革委、省財政廳依分工負責）

（十九）加大金融支持力度。鼓勵省屬企業(yè)、屬地國有企業(yè)牽頭發(fā)起設立城市更新基金，吸納銀行、非銀金融機構(gòu)及民間等社會資本，搭建母子基金架構(gòu)。鼓勵各地依法發(fā)行企業(yè)債券、爭取專項貸款，設立“城品活力貸”等，鼓勵符合條件的項目申報地方政府專項債券、基礎設施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs），多渠道籌集建設資金。鼓勵政策性、商業(yè)性銀行主動對接，開發(fā)與項目特點相配套的中長期、價格優(yōu)惠的金融產(chǎn)品和服務，優(yōu)化授信流程，有效降低融資成本。鼓勵加大金融支持租賃住房開發(fā)建設、團體批量購買租賃住房、住房租賃經(jīng)營力度。開展“政銀企”合作交流活動，推介城市更新項目。（省發(fā)展改革委、省財政廳、省住房城鄉(xiāng)建設廳、省地方金融管理局、人民銀行安徽省分行、安徽金融監(jiān)管局、安徽證監(jiān)局等依分工負責）

（二十）落實減免政策。對符合國家有關(guān)規(guī)定的城市更新項目，按規(guī)定享受行政事業(yè)性收費和政府性基金相關(guān)優(yōu)惠政策。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)等已建成的項目不屬于城市基礎設施配套費用的征收范圍，不得征收城市基礎設施配套費用。制定清晰明了、操作性強的城市更新稅收指引，加強針對性培訓和指導。（省稅務局、省發(fā)展改革委、省財政廳依分工負責）

（二十一）加強政策資金扶持。積極爭取中央預算內(nèi)投資、超長期特別國債等支持符合條件的城市更新項目建設。省級相關(guān)部門在分配相關(guān)領(lǐng)域涉及城市更新項目的資金時，支持城市單元（片區(qū)）更新項目。各市、縣人民政府緊密結(jié)合實際，可通過直接投資、財政補助、貸款貼息等方式，重點對公益性、基礎性城市更新項目予以支持。（省發(fā)展改革委、省財政廳、省住房城鄉(xiāng)建設廳、省自然資源廳、省生態(tài)環(huán)境廳、省商務廳、省文化和旅游廳依分工負責）

五、完善推進機制

（二十二）加強組織領(lǐng)導。各地要將城市更新工作與城市功能品質(zhì)活力提升相銜接，建立協(xié)調(diào)推進機制。各有關(guān)部門在各自職責范圍內(nèi)，協(xié)同開展城市更新相關(guān)工作。支持各市推動制定城市更新工作地方性法規(guī)或規(guī)章。（省有關(guān)部門依分工負責）

（二十三）強化專家指導。建立城市更新專家委員會、社區(qū)營造（規(guī)劃）師制度，發(fā)揮專家委員會在詳細規(guī)劃、實施方案、建設工程設計方案、政策制定等方面輔助決策作用，以及社區(qū)營造（規(guī)劃）師在技術(shù)咨詢、方案制定、法律服務、公眾協(xié)調(diào)溝通等方面專業(yè)支撐作用。（省住房城鄉(xiāng)建設廳、省自然資源廳、省司法廳依分工負責）

（二十四）引導社會公眾參與。健全城市更新社會公眾參與機制，保障其城市更新工作中的知情權(quán)、參與權(quán)、表達權(quán)和監(jiān)督權(quán)。積極引導群眾全過程參與城市更新工作，打造共建共治共享的社區(qū)幸福共同體。（省有關(guān)部門依分工負責）

（二十五）加強試點示范。開展省級城市更新試點單元（片區(qū)）建設，打造一批在統(tǒng)籌謀劃、設計創(chuàng)新、資金籌集、規(guī)范管理、長效運營等方面示范性強、效果突出的典型城市更新項目，總結(jié)形成可復制推廣的經(jīng)驗做法，帶動項目實施水平不斷提升。（省住房城鄉(xiāng)建設廳負責）