附件：

土地增值稅納稅申報代理業(yè)務報告(參考文本）

                                       報告號：

                                       備案號：

     ：

我們接受委托[稅務代理合同書編號：     ，對貴單位開發(fā)的     項目土地增值稅納稅資料進行歸集、分析和關注，并出具代理報告。貴單位的責任，對所提供的與土地增值稅申報代理稅款相關的會計資料及證明材料的真實性、合法性和完整性負責。我們的責任是，按照國家法律法規(guī)及有關規(guī)定，對所的土地增值稅納稅申報表及其有關資料的真實性和準確性，在進行職業(yè)判斷和必要的關注程序的基礎上，出具真實、合法的報告。
　　在關注過程中，我們本著獨立、客觀、公正的原則，依據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、有關政策規(guī)定，按照《土地增值稅納稅申報代理業(yè)務指引（試行）》的要求，實施了包括抽查會計記錄等必要的關注程序?，F(xiàn)將結果報告如下：
　　一、土地增值稅清算稅款申報的關注過程及主要實施情況
　?。ㄖ饕兑韵聝?nèi)容）
　?。ㄒ唬┖喴u述與土地增值稅清算稅款有關的內(nèi)部控制及其有效性。
　?。ǘ┖喴u述與土地增值稅清算稅款有關的各項內(nèi)部證據(jù)和外部證據(jù)的相關性和可靠性。
　?。ㄈ┖喴愂鰧{稅人提供的會計資料及納稅資料等進行關注、驗證、計算和進行職業(yè)推斷的情況。
　　二、結論
　　經(jīng)對貴單位     （項目）土地增值稅清算稅款申報進行關注，我們確認：
　　1.收入總額：     元；
　　2.扣除項目金額：     元；
　　3.增值額：     元；
　  4.增值率（增值額與扣除金額之比）：     %；
　　5.適用稅率：     %；
　　6.應繳土地增值稅稅額：         元；
　　7.已繳土地增值稅稅額：        元；
　　8.應補（退）繳土地增值稅稅額：        元。
　　清算事項的具體情況詳見附件

 需要說明的是：     事項因稅收政策規(guī)定不夠明確或證據(jù)不夠充分等原因，尚不能確認其應納所得稅的具體金額，需要稅務部門裁定。

本報告僅供向主管稅務機關辦理土地增值稅納稅代理申報時使用，不作其他用途。因使用不當造成的后果，與執(zhí)行本代理服務業(yè)務的涉稅專業(yè)服務機構無關。

涉稅服務人員：（簽章）

法定代表：（簽章）

稅務師事務所（蓋章）

地址：

日期：

附件：
　　1.     涉稅專業(yè)服務機構和     師執(zhí)業(yè)證書復印件。
　　2.企業(yè)基本情況和土地增值稅清算稅款申報關注事項說明。
　　3.土地增值稅納稅申報主表及其明細項目關注表。具體包括：
　?。?/span>1）土地增值稅清算稅款主表；
　?。?/span>2）土地增值稅清算稅款（轉(zhuǎn)讓土地使用權）明細表；
　　（3）土地增值稅清算稅款（銷售普通住宅）明細表；
　?。?/span>4）土地增值稅清算稅款（銷售非普通住宅）明細表；
　?。?/span>5）與收入相關的面積關注調(diào)整明細表；
　?。?/span>6）轉(zhuǎn)讓土地使用權、房地產(chǎn)銷售收入關注調(diào)整明細表；
　?。?/span>7）扣除項目及成本結轉(zhuǎn)關注匯總表；
　?。?/span>8）與轉(zhuǎn)讓土地使用權、銷售房地產(chǎn)有關稅費關注調(diào)整明細表；
　?。?/span>9）土地增值稅繳納情況關注匯總表。
　　4.土地增值稅清算稅款申報關注事項有關證明材料（復印件）

企業(yè)基本情況和土地增值稅清算稅款申報關注事項說明及有關附表

一、基本情況
　　（一）企業(yè)基本情況
　　1.成立日期：
　　2.統(tǒng)一社會信用代碼：
　　3.地    址：
　　4.法人代表：
　　5.注冊資本：
　　6.投資總額：
　　7.企業(yè)類型：
　　8.經(jīng)營范圍：
　　9.其他：
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　　1.項目地址。
　　2.項目概況。列明開發(fā)項目類型、占地面積、取得相關批文的情況。
　　3.項目建設規(guī)模。列明總建筑面積、拆遷戶回遷面積、公共配套面積、可售面積，并分別說明普通住宅、非普通住宅、其他開發(fā)項目的建設規(guī)模。
　　4.項目銷售情況。列明取得預售許可證情況，實際開始銷售日期、截止清算基準日已售面積、未售面積，已售面積占可售面積比例等，并分別按普通住宅、非普通住宅、其他開發(fā)項目予以說明。
　　5.項目設計情況。說明設計方案是否由境外機構或境外人員提供，以及項目設計的其他情況。
　　二、主要會計政策和稅收政策
　　1.公司執(zhí)行          會計規(guī)則或《××會計制度》及有關規(guī)定。
　　2.公司會計核算方法：
　　3.主要內(nèi)部控制制度：
　　4.土地增值稅清算條件：
　　5.開發(fā)產(chǎn)品完工的標準：
　　6.成本費用的分配標準：
　　7.開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認的標準：
　　8.開發(fā)產(chǎn)品視同銷售確認收入的標準：
　　9.與土地增值稅清算項目相關的稅收政策：
　　10.其他政策：
　　三、土地增值稅的關注情況
　　（一）土地增值稅應稅收入的關注
　　截至××年××月××日止，貴單位自報本項目土地增值稅應稅收入      元；經(jīng)關注，核定土地增值稅應稅收入為       元，比自報數(shù)調(diào)增/調(diào)減        元，其中：
　　1.銷售普通標準住宅      平方米，取得銷售收入自報應稅收入      元；經(jīng)關注，調(diào)增/調(diào)減收入      元，核定收入      元。
　　2.銷售其他項目（含非普通標準住宅      平方米，取得銷售收入自報應稅收入      元；經(jīng)關注，調(diào)增/調(diào)減收入      元，核定收入      元。
　　3.視同銷售房地產(chǎn)收入：（1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)平均價格；或（2）參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格、評估價值確定，自報應稅收入         元；經(jīng)關注，調(diào)增/調(diào)減收入      元，核定其他項目應稅收入      元。
　?。ǘ┩恋卦鲋刀惪鄢椖康年P注
　　截至××年××月××日止，貴單位自報本項目土地增值稅應稅扣除項目總額     元；經(jīng)關注，核定土地增值稅扣除項目總額     元，比自報數(shù)調(diào)增/調(diào)減     元，其中：
　　1.取得土地使用權所支付的金額。貴單位自報取得本項目的土地使用權支付金額為      元；經(jīng)關注，由于××原因，應調(diào)增/調(diào)減       元，核定允許扣除的取得土地使用權所支付的金額為     元。
　　2.房地產(chǎn)開發(fā)成本。貴單位本項目自報房地產(chǎn)開發(fā)成本     元；經(jīng)關注，由于××原因，應調(diào)增/調(diào)減      元，核定允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本為      元。其中：
　?。?/span>1）貴單位自報土地征用及拆遷補償      元；經(jīng)關注，由于××原因，應調(diào)增/調(diào)減     元，核定允許扣除的土地征用及拆遷補償為      元。
　　（2）貴單位自報前期工程費      元；經(jīng)關注，由于××原因，應調(diào)增/調(diào)減      元，核定允許扣除的前期工程費為      元。
　?。?/span>3）貴單位自報建筑安裝工程費      元；經(jīng)關注，由于××原因，應調(diào)增/調(diào)減    元，核定允許扣除的建筑安裝工程費為     元。
　?。?/span>4）貴單位自報基礎設施費      元；經(jīng)關注，由于××原因，應調(diào)增/調(diào)減       元，核定允許扣除的基礎設施費為      元。
　　（5）貴單位自報公共配套設施費      元；經(jīng)關注，由于××原因，應調(diào)增/調(diào)減     元，核定允許扣除的公共配套設施費為      元。
　　（6）貴單位自報開發(fā)間接費    元；經(jīng)關注，由于××原因，應調(diào)增/調(diào)減       元，核定允許扣除的開發(fā)間接費為      元。
　　3.房地產(chǎn)開發(fā)費用。
　?。?/span>1）本項目發(fā)生的財務費用中，借款利息支出能夠全部提供金融機構票據(jù)證明的，應據(jù)實扣除，扣除金額為      元。其房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權所支付金額      元與開發(fā)成本      元之和的5%扣除    元。因此，貴單位此項目可扣除金額為      元。
　　（2）本項目發(fā)生的財務費用中，借款利息支出未能全部提供金融機構票據(jù)的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權所支付金額         元與開發(fā)成本      元之和的10%扣除      元。因此，貴單位此項目可扣除金額為      元。
　　4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金。
　　貴單位自報轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關稅金為     元；經(jīng)關注，應調(diào)增/調(diào)減    元，調(diào)整后貴單位可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關稅金為    元。其中：
　　（1） 貴單位自報轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關營業(yè)稅稅金為     元；經(jīng)關注，應調(diào)增/調(diào)減      元，調(diào)整后貴單位可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關營業(yè)稅稅金為      元。
　　（2） 貴單位自報轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關城市維護建設稅稅金為    元；經(jīng)關注，應調(diào)增/調(diào)減      元，調(diào)整后貴單位可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關城市維護建設稅稅金為      元。
　?。?/span>3） 貴單位自報轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關教育費附加費為      元；經(jīng)關注，應調(diào)增/調(diào)減      元，調(diào)整后貴單位可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關教育費附加費為      元。
　　5.稅收規(guī)定的其他扣除項目。
　　貴單位根據(jù)稅收有關規(guī)定，允許按取得土地使用權所支付金額     元與開發(fā)成本      元之和的20%加計扣除。因此，貴單位其他扣除項目的金額為      元。
　　（三）增值額及增值率的關注
　　貴單位自報轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅的增值額為      元；經(jīng)關注，應繳土地增值稅的增值額為      元。其中：
　　⑴普通住宅土地增值稅的增值額為      元，增值率為    %（計算公式）
　　⑵非普通住宅土地增值稅的增值額為     元，增值率為    %（計算公式）
　?。ㄋ模U土地增值稅的關注
　　貴單位自報轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅稅額為      元；經(jīng)關注，應繳土地增值稅稅額為      元，已繳稅款為      元；應補（退）稅額為      元。其中：
　　1.普通住宅應繳土地增值稅稅額為     元；已繳稅額為    元，應補（退）稅額為      元。
　　2.非普通住宅應繳土地增值稅稅額為      元；已繳稅額為  元，應補（退）稅額為      元。