市政府辦公室2022年4月29日印發(fā)了《銅陵市市轄區(qū)國有土地上房屋征收補償補助及獎勵暫行標準（修訂）》（銅政辦〔2022〕7號，以下簡稱“新標準”），為方便各有關單位了解掌握新標準，現(xiàn)將相關內(nèi)容解讀如下：?
　　一 、修訂背景和意義
　　我市原標準于2015年11月4日修訂頒行后，已經(jīng)施行六年多時間，客觀上因房地產(chǎn)市場變化、城市居民收入增加、居民生活質(zhì)量提高等因素，需要對原標準有關內(nèi)容和規(guī)定作出相應修訂，以適應經(jīng)濟發(fā)展和居民改善居住條件需求。
　　我市市轄區(qū)集體土地上房屋與附著物征收補償標準在2017年調(diào)整后，又于2021年年初進行調(diào)整，搬家費、室內(nèi)裝飾裝修補償?shù)日{(diào)整后都高于國有土地上房屋征收補償標準。適當調(diào)整國有土地上房屋征收補償相關標準，有利于穩(wěn)步推進項目征收，尤其是同時存在國有土地和集體土地征收的項目。
　　原標準一些規(guī)定需要進一步修改完善以適應房屋征收工作實際。如：非住宅房屋補償只規(guī)定了按評估價格找差價，沒有按面積回遷安置結(jié)算規(guī)定；沒有對特困家庭優(yōu)惠方面規(guī)定；臨時安置費沒有保底規(guī)定，被征收房屋面積小的，臨時安置費補助少，不便于被征收人在市場上租房過渡。?
　　二、修訂依據(jù) 和起草過程
　　為順利推進我市國有土地上房屋征收補償工作，依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院令第590號）、《安徽省人民政府辦公廳關于切實做好<國有土地上房屋征收與補償條例>貫徹實施工作的通知》（皖政辦〔2011〕24號）和《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房〔2011〕77號）相關規(guī)定，由市住建局起草修訂稿，書面征求縣區(qū)政府、市直相關部門意見和建議；召開多輪座談會，并在網(wǎng)站上廣泛征求社會公眾意見，召開標準修訂社會風險防范化解專題會議審議。經(jīng)合法性審查和市政府標準修訂專題協(xié)調(diào)會議審議，4月7日，提交市政府第3次常務會議審議原則通過4月29日印發(fā)施行。?
　　三、適用范圍與特別規(guī)定
　　修訂后的新標準適用于我市市轄區(qū)范圍內(nèi)國有土地上房屋征收與補償活動。樅陽縣行政區(qū)域范圍內(nèi)國有土地上房屋征收與補償活動，樅陽縣政府可以參照新標準有關內(nèi)容，結(jié)合樅陽縣實際自行制定相關補償補助及獎勵標準。
　　考慮到城市區(qū)劃調(diào)整前義安區(qū)政府（原銅陵縣政府）對其行政區(qū)域內(nèi)國有土地上房屋征收補償補助及獎勵制定過標準，為平穩(wěn)推動義安區(qū)國有土地上房屋征收與補償工作，妥善處置政策銜接問題，特明確義安區(qū)政府可根據(jù)房屋征收項目實際情況，研究確定執(zhí)行的標準。?
　　四、主要修訂內(nèi)容
　?。ㄒ唬┱{(diào)整臨時安置費補助標準。即：一級地區(qū)由15元/平方米·月，調(diào)整為18元/平方米·月，二級地區(qū)由12元/平方米·月，調(diào)整為15元/平方米·月，三級地區(qū)由10元/平方米·月，調(diào)整為12元/平方米·月，四級地區(qū)由8元/平方米·月，調(diào)整為10元/平方米·月。
　　同時，增加一款臨時安置費保底的規(guī)定，即：被征收房屋建筑面積不足50平方米的，臨時安置費按50平方米計算。
　?。ǘ┱{(diào)整了征收住宅房屋搬遷費。征收住宅房屋搬遷費由800元/戶·次，調(diào)整為1000元/戶·次，與集體土地征收搬遷費標準一致。
　?。ㄈ┱{(diào)整了室內(nèi)裝潢補償指導價。對室內(nèi)裝潢補償標準參照《銅陵市人民政府關于調(diào)整市轄區(qū)集體土地上房屋青苗和地上附著物征收補償標準及相關政策的通知》（銅政2021〕2號）進行調(diào)整。
　?。ㄋ模┰黾訉φ魇仗乩Ъ彝シ课莼剡w安置差價支付優(yōu)惠的規(guī)定。即：被征收戶屬于未享受過政策性住房的特困家庭，轄區(qū)政府可根據(jù)被征收人家庭困難情況，對安置在50平方米以內(nèi)面積部分的差價，五保戶和持有A類低保證明的予以免除，持有B類低保證明的按50%收取，持有C類低保證明的按70%收取，屬于低保邊緣、支出型困難家庭的按90%收取。
　?。ㄎ澹φ魇辗秶綄傥镅a償指導價進行微調(diào)。根據(jù)區(qū)征收部門的建議，在房屋附屬物補償指導標準中增加高級防盜門和卷閘門補償?shù)闹笇r格，刪除了陽光室項目，并規(guī)定指導標準表中未包含的附屬物按市場評估價格補償。
　?。φ魇辗亲≌课莼剡w安置結(jié)算方式進行了修訂。規(guī)定安置房屋與被征收房屋屬于同一級別地段，除可以選擇以被征收房屋評估價與用于安置的房屋評估價結(jié)算以外，也可以按等面積、等樓層回遷不找等面積差價，超出或者不足等面積安置部分按照市場評估價格結(jié)算。增加了安置結(jié)算的選擇性。?
　　五、具體標準政策解讀
　?。ㄒ唬┴泿叛a償及獎勵
　　1、被征收房屋是住宅，被征收人選擇貨幣補償?shù)?，在被征收房屋市場評估價格基礎上，對配合房屋征收工作，在房屋征收決定公告規(guī)定的時限內(nèi)完成簽訂房屋征收補償協(xié)議的被征收人給予30%綜合獎勵。評估價格包含房屋及其占用的土地的價格，不包含室內(nèi)裝潢和附屬設施價格。綜合獎勵包括搬遷獎勵和臨時安置補償費，但不包括搬遷費（搬家費）。
　　最終，房屋征收補償應包括房屋（包括所占用土地）的補償金額、綜合獎勵、搬遷費及室內(nèi)裝潢補償費和附屬設施補償費。
　　例1：假設被征收房屋為磚木結(jié)構(gòu)住宅平房，合法建筑面積40㎡。經(jīng)評估，房屋補償金額為20.4萬元，室內(nèi)裝潢補償金額為1.1萬元，附屬設施補償金額為0.4萬元。另根據(jù)政策，搬遷費0.1萬元。
　　那么，綜合獎勵：20.4*30%=6.12萬元。
　　該戶應補償總額=房屋補償金額+獎勵+室內(nèi)裝潢補償金額+附屬設施補償金額+搬遷費=20.4+6.12+1.1+0.4+0.1=28.12萬元。
　　該戶應補償總額為28.12萬元。
　　2、被征收房屋是非住宅選擇貨幣補償?shù)?，在被征收房屋市場評估價格基礎上，對配合房屋征收工作，在房屋征收決定公告規(guī)定的時限內(nèi)完成簽訂房屋征收補償協(xié)議的被征收人給予10%綜合獎勵。評估價格包含房屋及其占用的土地的價格，不包含室內(nèi)裝潢和附屬設施價格。綜合獎勵包括搬遷獎勵和停產(chǎn)停業(yè)損失費，但不包括搬遷費（搬家費）。
　　最終房屋征收補償，應包括房屋（包括所占用土地）的補償金額、綜合獎勵、搬遷費及室內(nèi)裝潢補償費和附屬設施補償費。
　　例2：假設被征收房屋為磚混結(jié)構(gòu)二層樓房，合法建筑面積為280㎡。位于城市二類區(qū)域某小區(qū)主路邊臨近城市支路，經(jīng)營小酒店兼營早餐。經(jīng)評估，房屋補償金額為303萬元，室內(nèi)裝潢補償金額為15.12萬元，附屬設施補償金額為2.2萬元。另根據(jù)政策，搬遷費0.336萬元。
　　那么，綜合獎勵：303*10%=30.3（萬元）。
　　該戶應補償總額=房屋補償金額+獎勵+室內(nèi)裝潢補償金額+附屬設施補償金額+搬遷費=303+30.3+15.12+2.2+0.336=350.956（萬元）
　　該戶應補償總額為350.956萬元。
　?。ǘ┳≌课莓a(chǎn)權調(diào)換房屋差價結(jié)算
　　1、被征收人選擇產(chǎn)權調(diào)換選擇同一級別地段回遷安置的，安置房屋與被征收房屋等面積部分按照規(guī)定的結(jié)構(gòu)找差價標準結(jié)算，公攤補助部分無償供給。被征收人可以根據(jù)安置房屋房型進行增購建筑面積，其中政策規(guī)定以優(yōu)惠價格部分按1800元∕㎡結(jié)算，超出部分結(jié)合被動超與主動超情況進行結(jié)算。
　　2、增購建筑面積在10㎡（含本數(shù)）以內(nèi)，按1800元∕㎡結(jié)算。如果選擇的安置房型建筑面積在扣除原房屋等面積和公攤補助面積部分后，少于10㎡的，應視為已執(zhí)行該項優(yōu)惠價增購政策，并不因此而對不足部分補足建筑面積或者增加貨幣補償。
　　3、增購面積超過10㎡以上部分結(jié)算。被動超部分，由轄區(qū)政府根據(jù)超期安置等因素研究確定結(jié)算價格，并報市主管部門備案。主動超部分，按照安置房屋交付時市場評估價格結(jié)算。
　　被動超，是指被征收人被動選擇征收人提供的相對應的安置房屋套型而形成的被動超出面積的情形。主動超，是指被征收人自主選擇安置房屋套型面積超過征收人提供的相對應的安置房屋套型而形成的主動超出面積的情形。
　　4、政策性住房，是指房改房、全額集資建房、經(jīng)濟適用住房、安居房、廉租房、公租房等享受國家補貼的政策性住房。
　　5、安置房屋與被征收房屋不在同一級別地段異地安置的，被征收房屋和用于產(chǎn)權調(diào)換的房屋價值都經(jīng)評估確定，按評估結(jié)果結(jié)算差價。
　　例3：假設被征收房屋為磚木結(jié)構(gòu)平房，位于二類區(qū)域住宅，合法建筑面積40㎡。經(jīng)評估，室內(nèi)裝潢補償金額為1.1萬元，附屬設施補償金額為0.4萬元。簽訂房屋征收補償安置協(xié)議交付房屋后36個月安置在高層住宅房屋，安置房屋位于同類區(qū)域。按照“就近高套”原則，轄區(qū)政府提供的安置房屋相對應套型建筑面積為68㎡，被征收人選擇安置房屋套型建筑面積是81㎡，安置房屋市場評估價格為6200元∕㎡，轄區(qū)政府確定的被動超部分結(jié)算價格為5400元∕㎡。
　　房屋征收補償安置結(jié)算如下：
　　（1）臨時過渡費：50*15*24+50*15*2*12=36000元=3.6萬元；
　?。?）搬遷獎勵1萬元；
　?。?）搬遷費0.1*2=0.2萬元。
　　（4）等面積補差額=40*300元∕㎡=1.2萬元；
　?。?）公攤補助金額=40*20%*0=0；
　?。?）優(yōu)惠價格增購金額=10*1800元∕㎡=1.8萬元；
　?。?）超面積增購金額=被動超部分金額+主動超部分金額=（68-40-8-10）*5400+（81-68）*6200元∕㎡=134600元。
　?。?）安置房屋差價款=（等面積補差額+優(yōu)惠價格增購金額+超面積增購金額）-（室內(nèi)裝潢補償金額+附屬設施補償金額+搬遷獎勵+臨時過渡費+搬遷費）=（1.2+1.8+13.46）-（1.1+0.4+1+3.6+0.2）=10.06萬元。
　　被征收人應支付安置房屋差價款10.16萬元。
　?。ㄈ┓科狈绞窖a償安置
　　房票安置，是產(chǎn)權調(diào)換安置的轉(zhuǎn)換方式，指比照原地或就近建設安置房屋進行產(chǎn)權調(diào)換安置的政策，將政策應安置面積（虛擬安置房）的市場評估價款與政策規(guī)定應獎勵補助之和，扣除被征收人應承擔差價款等費用后余額，以房票形式出具給被征收人，由被征收人自行購買房屋安置的補償安置形式。
　　選擇房票方式安置的，一次性給予6個月的臨時安置補助費。
　　例4：假設被征收房屋為磚木結(jié)構(gòu)平房，位于二類區(qū)域住宅，合法建筑面積40㎡。室內(nèi)裝潢補償金額為1.1萬元，附屬設施補償金額為0.4萬元，搬遷獎勵1萬元，臨時安置費0.45萬元，搬遷費0.2萬元。被征收人選擇房票方式補償安置。經(jīng)評估，虛擬安置房屋市場價格為6200元∕㎡。
　　房票安置補償金額如下：
　　1、虛擬安置房價值=（40+8+10）*6200 =35.96萬元。
　　2、政策規(guī)定應獎勵補助之和：3.15萬元。
　?。?）室內(nèi)裝潢補償金額：1.1萬元；
　?。?）附屬設施補償金額：0.4萬元；
　?。?）搬遷獎勵：1萬元；
　?。?）臨時安置費：50*15*6=4500元=0.45萬元；
　?。?）搬遷費：1000*2=2000元=0.2萬元 。
　　3、被征收人應支付房屋差價：3萬元。
　?。?）等面積差價：40*300=12000元=1.2萬元；
　?。?）公攤補助：40*20%*0=0；
　?。?）優(yōu)惠價增購面積：10*1800=18000元=1.8萬元。
　　4、房票金額：36.11萬元。
　　房票金額=虛擬安置房價值+政策規(guī)定應獎勵補助之和-被征收人應支付房屋差價=35.96+3.15-3=36.11萬元。
　?。ㄋ模┓课菡魇罩刑乩Ъ彝パa助
　　為體現(xiàn)政府對特困家庭的關愛，在房屋征收補償方面向特困家庭傾斜。新標準增加一款規(guī)定，即：被征收戶屬于未享受過政策性住房的特困家庭，對安置在50㎡以內(nèi)面積部分的差價，轄區(qū)政府可根據(jù)被征收人家庭困難情況進行減免。
　　例5：被征收人為未享受過政策性住房的A類低保家庭。假設被征收房屋為磚木結(jié)構(gòu)平房，位于二類區(qū)域住宅，合法建筑面積36㎡。經(jīng)評估，室內(nèi)裝潢補償金額為0.8萬元，附屬設施補償金額為0.4萬元。簽訂房屋征收補償安置協(xié)議交付房屋后36個月安置在高層住宅房屋，安置房屋位于同類區(qū)域，按照“就近高套”原則，轄區(qū)政府提供的安置房屋相對應套型建筑面積為68㎡，被征收人選擇安置房屋套型建筑面積也是68㎡，安置房屋市場評估價格為6200元∕㎡，轄區(qū)政府確定的被動超部分結(jié)算價格為5400元∕㎡。
　　安置房屋差價結(jié)算如下：
　?。?）臨時過渡費：50*15*24+50*15*2*12=3.6萬元；
　　（2）搬遷獎勵1萬元；
　?。?）搬遷費0.1*2=0.2萬元。
　　（4）等面積補差額=36*0元∕㎡=0（免除）；
　?。?）公攤補助金額=36*20%*0=0；
　?。?）優(yōu)惠價格增購金額=（50-36-7.2）*0（免除）+（10-6.8）*1800元∕㎡=0.576萬元；
　?。?）超面積增購金額=（68-36-7.2-10）*5400=7.992萬元。
　?。?）差價款=（等面積補差額+優(yōu)惠價格增購金額+超面積增購金額）-（室內(nèi)裝潢補償金額+附屬設施補償金額+搬遷獎勵+臨時過渡費+搬遷費）=（0+0.576+7.992）-（0.8+0.4+1+3.6+0.2）=2.568萬元。
　　被征收人應支付安置房屋差價款2.568萬元。
　　（五）非住宅房屋產(chǎn)權調(diào)換房屋差價結(jié)算
　　非住宅房屋產(chǎn)權調(diào)換，原則上按照被征收房屋和安置房屋的市場評估價格進行結(jié)算。也可以在“征一還一”原則下，安置房屋與被征收房屋在同一級別地段的，對等樓層、等面積部分，不找差價；安置房屋面積超出被征收房屋相等樓層面積，或者安置房屋面積少于被征收房屋相等樓層面積，應當按照市場評估價格結(jié)算。不屬于等樓層安置的，為減少爭議，基于公平原則，應按評估價格進行結(jié)算。
　　例6: 假設被征收房屋為磚混結(jié)構(gòu)二層樓房，合法建筑面積為280㎡，其中一層150㎡、二層130㎡。位于城市二類區(qū)域某小區(qū)主路邊臨近城市支路，經(jīng)營小酒店兼營早餐。
　　經(jīng)評估，房屋補償一層評估價格1.5萬元∕㎡，二層評估價格0.6萬元∕㎡；室內(nèi)裝潢補償金額為15.12萬元，附屬設施補償金額為2.2萬元；另根據(jù)政策，搬遷獎1.5萬元，搬遷費0.336萬元。
　　安置房屋位于同一區(qū)域同一級別地段，擬安置在一層與二層，其中，一層建筑面積135㎡，評估價格為1.90萬元∕㎡；二層200㎡，評估價格為0.66萬元∕㎡。差價結(jié)算如下：
　　差價款=一層差價款+二層差價款-（室內(nèi)裝潢補償金額+附屬設施補償金額+搬遷獎+搬遷費） =〔135*0+（135-150）*1.9〕+〔130*0+（200-130）*0.66〕-（15.12+2.2+1.5+0.336） =-1.456萬元。
　　征收部門應當仍需支付被征收人1.456萬元補償款。?
　　六 、新舊政策銜接問題
　　為我市國有土地上房屋征收與補償工作平穩(wěn)過渡，新標準自發(fā)布之日起施行，即自2022年4月29日起施行。原已發(fā)布房屋征收決定公告的征收項目，按照原標準執(zhí)行。但是，為保障政策公平，對仍在過渡期內(nèi)未安置的被征收人，臨時安置費應當從本標準發(fā)布后下一個月度即2022年5月起執(zhí)行新標準；被動超差價結(jié)算價格執(zhí)行新標準。?
　　咨詢電話：0562-2622871
　　來源：銅陵市住房和城鄉(xiāng)建設局